海鸥资讯经历过多次危机,酒店地产如何 [复制链接]

▼引言

本文通过分析年SARS非典疫情相对比较严重的北京地区旅游业和酒店业的影响、酒店物业收益价值模型研究，对酒店物业收益价值变化进行了初判，并提出一些合理化建议。

非典对北京旅游业和酒店业的影响

1、年SARS疫情对旅游业短期影响大

受年SARS疫情影响，北京年入境旅游者人数.1万，同比骤降40.4%，旅游外汇收入19亿美元，同比下降38.9%，年恢复至年水平，并逐年上升，在、年因次贷危机及H1N1疫情影响再次减少，短期内再次恢复。

北京年国内旅游者人数8,万，同比下降24.3%，旅游收入亿元，同比下降24.1%，人数同样于年恢复至年水平，且收入同比年上涨23.1%，之后每年基本呈上涨趋势，国内旅游业相对入境旅游业影响较小。

图1：年-年北京市入境和国内游客人数及收入情况

数据来源：北京统计局

2、酒店入住率受疫情影响大，高星级酒店敏感性更高

纵观年至年北京酒店业入住率情况，可谓一波三折，18年间受到两次较大影响但期限短，一次相对较小影响但期限长。非典期间，酒店入住率大幅下滑，其中整体行业由年62%下降至年52%，下降10%，五星级酒店由年68%下降至年52%，下降16%，四星级酒店由年71%下降至年56%，下降15%，三星级酒店由年61%下降至年52%，下降9%，四星级酒店下降幅度最大。上半年严重期入住率更低，甚至为个位数，下半年逐步恢复。年酒店业全面恢复正常水平，凸显其影响大、时间短、韧性强。

年、年受次贷危机及H1N1疫情双重影响，北京酒店业再度受到打击，连续两年下降，基本全部下降至50%左右，五星、四星影响较大，低星级酒店影响较小。年之后受到国家反腐倡廉*策影响，酒店业再次遇冷，近年来才逐步恢复至年之前水平。

图2：年-年北京市酒店业入住率情况（%）

数据来源：北京统计局

3、酒店客房价未明显受到疫情影响

年非典疫情期间，酒店客房价未明显受到影响，基本保持平稳态势，但不排除个别酒店降价促销招揽客户。年北京奥运会之前客房价稳步上涨，五星级酒店上涨幅度明显，在年达到高峰。受奥运会结束、次贷危机和H1N1疫情影响，客房价冲高回落，五星级酒店下降幅度最大，达到40%。年至今，酒店业客房价稳步增长，年均2%-5%之间。

图3：年-年北京市酒店业平均客房价情况（元/间?晚）

数据来源：北京统计局

4、酒店营业收入影响大时间短，高星级酒店敏感性更高

疫情期间，虽然客房价较为稳定，但入住率影响较大，营业收入基本与入住率走势一致，年酒店业整体同比下降14%，五星级酒店下降29%，四星级酒店下降27%，三星级酒店下降11%，即高星级酒店受影响影响更大，敏感性更高，长期波动较大。

图4：年-年北京市酒店业平均营业收入价情况（万元/家）

数据来源：北京统计局

综上来看，疫情影响GDP、消费力程度较小，对旅游业、酒店业入住率、营业收入影响大、影响时间较短，高星级酒店敏感性更高，但酒店客房价未明显受到疫情影响，相对稳步增长。根据SARS非典疫情历史经验，本次新冠疫情在非典防控战的经验基础上，应对早、防控措施得当、医疗科技水平大幅提升、国家*策扶持等措施，我们相信新冠疫情会在为期几个月时间内结束，并且对我国的经济基本面不会造成严重影响，经济活力和消费也会在疫情结束后迅速得到恢复。

新冠疫情对酒店物业价值模型研究

1、价值影响分析

酒店作为经营性物业，一般采用房地产估价方法中的收益法来分析，其原理即根据物业未来收益求取收益价值的一种方法。如下图所示：

图5：收益法测算收益价值原理图

年净收益=年现金流入－年现金流出

A、现金流入

现金流入包括在客房收入、餐饮收入、其他收入。

①年客房收入R1

R1=n×P×OR×D

其中：n：客房数量

P：酒店平均房价

OR：酒店入住率

D：全年天数

②年餐饮收入R2

R2=R1÷Q1×Q2

其中：R1：客房收入

Q1：客房收入占比

Q2：餐饮收入占比

③年其他收入R3

R3=R1÷Q1×Q3

其中：R1：客房收入

Q1：客房收入占比

Q3：其他收入占比

④酒店年经营总收入R

R=R1+R2+R3

其中：R1：年客房收入

R2：年餐饮收入

R3：年其他收入

B、现金流出

现金流出包括与客房、餐饮、其他等项目相关的营业成本及营业费用、管理费用及销售费用、酒店重置金、增值税、教育费附加、城市维护建设税等。相关费用根据现有规模结合物业经营情况和酒店价格制定*策进行预测。

根据一般收益法评估方法与常规操作，我们采用报酬资本化法模型来分析，即，其公式为：

V—收益价值

Ai—未来第i年净收益

Yi—未来第i年报酬率

n—收益期

根据本次疫情特点，我们将物业收益期的发展阶段分为两个，即疫情+恢复期和正常期，见下图：

图6：物业收益期的发展阶段图

我们以北京某五星级酒店为例进行测算分析，正常经营数据如下：

◆总收益期n为35年

◆现状整体平均客房价元/间?晚

◆整体平均入住率为70%

◆运营成本按正常市场平均水平

参考年SARS疫情期间北京酒店经营表现数据进行测算，因客房价较为稳定，但入住率影响较大，营业收入基本与入住率走势一致，年酒店业整体入住率同比下降10%，五星级酒店入住率下降16%，四星级酒店入住率下降15%，我们通过分析本次各期具体参数受疫情影响，得出以下初步结论：

图7：五星级酒店受疫情影响不同状况下价值变化率图

图8：五星级酒店受疫情+恢复期影响价值变化率关系图

根据非典期间的经验和历史数据，在预计可能状况下，酒店物业价值下降5.9%，下降幅度较小，乐观状况下即能够快速结束本次疫情，下降幅度2.9%，较悲观状况下即疫情和恢复期两年，下降幅度11.8%（发生几率小）。在较理想状态下，五星级酒店受疫情+恢复期长短与价值变化率呈线性关系，年均6%左右下降幅度，但实际情况更为复杂，疫情+恢复期越长，价值影响因素越多，不确定性越大，其实际价值影响幅度将会越大。

?图9：五星级酒店经营成本与价值变化率关系图

同时，我们对经营成本的敏感性进行了分析，经营成本的变化率与价值影响非常大，经营成本下降9%，价值上升约27%。经分析，一般五星级酒店GOP率在20~30%之间，经营成本的变动直接影响到GOP，9%的成本变动幅度对于GOP率影响极大，在当前疫情下与长远发展来看，在不影响到酒店品质和服务的前提下，如何控制成本和运营费用，提升GOP，对提升酒店物业价值至关重要。同理，我们对四星级酒店的受影响模型进行了分析，得出如下结论：

图10：四星级酒店物业在各种状况下价值变化率关系图

四星级酒店预计可能、乐观、悲观状况下价值较假设无疫情的价值下降幅度为5.9%、2.9%、11.8%，与五星级酒店受影响幅度基本一致。在其他敏感性分析结果与五星级酒店亦趋同，这里不再赘述。

受疫情影响，在此期间，为响应国家疫情防控要求和保护自身健康安全，大部分民众基本取消外出旅游、商务、会议活动等行为，对酒店业影响极大，当期酒店入住率会急速下滑，直接影响到营业收入和利润锐减，甚至严重亏损，持有物业风险上升等情况，物业价值一定程度上受到影响。但从我们详细分析数据来看，在疫情能够很好地控制并快速结束情况下，国家宏观经济基本面不会受到较大影响，疫情结束后旅游、商务、会议活动等也会迅速恢复正常，对于收益期动辄二三十年的酒店物业来说，短暂的疫情不会对其价值造成较大影响。

结语

疫情期间，酒店运营方除加强疫情防护措施，确保安全度过疫情期外，另一方面开源节流，调整收入结构、节约经营成本，再者可以利用该期的空档期进行员工培训、装修改造，加大卫生设施建设，提升酒店品质、品牌形象和市场竞争力，以便在疫情期结束后能否迅速恢复正常经营。